Ce să verifici inainte de cumparare din punc de vedere al siguranței, structurii și calității construcției unui imobil
Amplasamentul, vecinătățile și finisajele pot fi verificate cu ochiul liber;Pentru structură e nevoie de un specialist
Ce se verifică la construcțiile vechi:
Se pot vedea cu ochiul liber: fisuri, cedări structurale, tasarea fundației, lipsa hidroizolaţiei, reparaţii sau consolidări improprii, modificări structurale neautorizate, etc.
La apartamentele vechi se întâlnesc modificări fără documentație de expertizare tehnică şi proiect de execuţie. Cele mai riscante sunt demolările unor pereți structurali, reazeme, grinzi sau stâlpi, pentru crearea de spații „open space” multifuncționale, tocmai pentru creşterea „valorii de piaţă”. Se pot urmări modificările aduse unui apartament prin comparația cu alt apartament similar din bloc sau cu documentația din Cartea Funciară.
Amenajarea de spații comerciale la parter, prin demolarea integrală a unor pereți structurali sau crearea de accese prin pereți, pot să genereze moduri defectuoase de răspuns a clădirii la un eventual seism.
Modificarea destinației unor încăperi, creșterea încărcării utile pe niște planșee dimensionate pentru încărcări mai mici. De exemplu instalarea de utilaje, depozite, etc.
Lucrări de consolidare improprii, utilizare de materiale incompatibile cu cele inițiale, de exemplu mortare pe bază de ciment pentru finisarea zidăriilor de piatră, în timp rezultând degradarea suportului.
Modificarea destinației unor spații, prin montarea improprie a instalațiilor, ocazie cu care, pentru montaj sunt necesare crearea de șanțuri, șliț-uri și alte penetrări nepermise, prin elementele structurale (stâlpi, grinzi, planşee)
Schimbarea modului de lucru a unor elemente de concepție veche, de tipul arcelor sau bolților de cărămidă, prin introducerea de reazeme suplimentare, descărcarea acestora la partea superioară, străpungeri sau eliminarea de reazeme, etc). Încărcarea nepermisă prin suprabetonarea planşeelor din lemn.
Verificarea documentaţilor de proiectare, execuţie şi autorizare a lucrărilor de supraetajări în cazul caselor vechi.
Ce se verifică la construcțiile noi:
Cartea construcţiei (de consultat un inginer constructor) care trebuie să cuprindă:
Documentele de proiectare: să aibă Documentație Tehnică de Execuție (DTE) nu doar Proiect pentru Autorizația de Construire (PAC sau DTAC);
Proiectul să fie verificat pe specialități (structură, electrice, instalații);
Să aibă un Referat Geotehnic, în care se pot vedea eventuale riscuri de teren instabil;
Documentele de execuție – referate pe diverse etape, de la turnarea fundației până la structură și acoperiș, semnate de executanți; Referatul Dirigintelui de șantier care a urmărit execuția pe tot parcursul, nu doar la recepţie. Se pot verifica Procesele Verbale de recepţie şi Procesele Verbale de Lucrări Ascunse din timpul execuției.
Documentele de recepție: procesele verbale întocmite de proiectant și de dirigintele de șantier
Amplasamentul
Să fie amplasate într-un spațiu cu urbanism decent, adică:
Cu spaţii verzi,
Cu acces facil pentru transportul auto, cu străzi pe două benzi şi trotuare (inclusiv acces pentru mașini de salvare, pompieri, salubritate, etc)
Cu loc de parcare alocat prin acte (Carte Funciară)
Evitați străzile înfundate
Expunerea camerelor de zi şi a dormitoarelor, pe cât posibil, spre sud;
Amplasarea să fie pe un teren ferm, cât mai plan şi stabil. Evitarea amplasamentelor improprii (versant excavat, zone inundabile, foste albii de râuri, mlaștini, depozite de gunoi, etc). Stabilitatea terenului se poate verifica prin informații „din vecini”, prin discuții cu proprietarii din zonă, prin urmărirea verticalității copacilor de pe versanți (în cazul alunecărilor de teren copacii pot fi înclinați, iar dacă alunecările sunt vechi copacii sunt curbați). Se pot urmări fisuri în teren, fisuri în casele învecinate, etc;
Studierea vecinătăților: construcția nu trebuie să „rupă ritmul” zonei, adică să fie un bloc între case. Asta poate ridica suspiciuni vis-a-vis de modul de lucrul al investitorului;
Este indicat ca locuința să nu fie în apropierea surselor de poluare (vizuală, fonică, vibraţii, câmpuri electrice şi magnetice);
Este de evitat vecinătatea unor surse de risc (depozite cu risc de incendiu, echipamente tehnologice, ateliere industriale, etc)
Alte elemente de verificat ar fi:
Examinarea vizuală a construcției
Structura – modul de descărcare a sarcinilor de la acoperiș până la fundație,
Deschideri – dacă sunt „anormale” (prea largi în raport cu grosimea grinzilor de susținere)
Dimensiunea stâlpilor (se pot vedea cu ochiul liber stâlpii prea „zvelți”),
Modul de rezemare a grinzilor, dimensiunile acestora,
Modul de fundare,
Grosimile zidurilor, ale planșeelor.
Modul de alcătuire şi ergonomia scărilor (o scară prost proiectată, cu o înclinație prea mare sau trepte neuniforme poate da imaginea proiectării structurale de ansamblu).
Execuția planșeelor (vibraţii – se pot verifica prin lovirea cu piciorul a pardoselii)
Termoizolația și fonoizolația (dacă se aude dintr-o cameră în alta înseamnă că pereții sunt prea subțiri, deci nu s-a făcut ce trebuie acolo)
Abateri de la proiectul iniţial verificat (nerespectarea dimensiunilor, modificări, renunțări, extinderi, etc)
În cazul construcţiilor cu zone comerciale la parter, atenție la:
Deschiderile anormal de mari,
Lipsa reazemelor intermediare,
Înălțimi prea mici ale grinzilor,
Stâlpi prea subțiri,
Lipsa zidăriei care conlucrează în cazul structurilor în cadre pentru un răspuns adecvat la cutremur,
Lipsa structurilor spațiale din beton în cazul casei scării sau a casei liftului.
Utilitățile
Înaintea achiziției trebuie verificate obligatoriu racordurile la utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare)
APA: se întâlnesc situații în care racordul la apă curentă nu se face la rețeaua publică, acesta putând chiar să fie inexistent, iar pe perioada vizualizării alimentarea cu apă să fie dintr-un bazin aflat în podul imobilului;
CANALIZARE: racordurile pot fi făcute la fose septice improvizate, nu la rețeaua de canalizare;
ELECTRICITATE: trebuie verificate actele (avizul tehnic de racordare, tipul contractului (provizoriu, ca organizare de șantier sau definitiv), legalitatea racordării. De verificat tabloul de siguranțe, calitatea protecțiilor, numărul circuitelor în funcţie de suprafaţa locuinței, existența prizei de pământ (chiar solicitarea buletinului de verificare a rezistenţei de dispersie a prizei);
GAZ: trebuie verificată racordarea la reţea, pentru că s-au văzut situații în care alimentarea se făcea din butelii GPL.
Finisajele
O metodă indirectă de evaluare a calităţii lucrărilor structurale este analiza calităţii finisajelor. Dacă materialul vizibil din placări, tencuieli, tâmplărie, instalaţii este de nivel calitativ redus, poate exista o prezumție rezonabilă că şi materialele structurale sunt de o calitate slabă.
