SFATUL SPECIALISTULUI
UTILE
Din momentul achizitionarii unui teren in vederea construirii unei cladiri sau in vederea renovarii si modificarii celei deja existente ar trebui sa aveti in vedere o serie de factori. Unii factori pot fi cunoscuti si usor cantariti de dumneavoastra, altii sunt tehnici si aveti nevoie de specialisti pentru evaluarea impactului lor asupra calitatii si valorii terenului in cauza.
- PREVEDERILE URBANISTICE
Certificatul de Urbanism in vederea construirii (CU) se obtine de la primarie, directia de urbanism. CU contine „regulile” pe care trebuie sa le urmeze proiectantul pentru realizarea unei constructii pe terenul in cauza. Mai exact, CU stabileste anumiti parametri tehnici ai terenului (inaltimea maxima a cladirii, procentul de teren ce poate fi ocupat de cladire, pozitia pe teren, etc) destinatii admise ale cladirii (locuinta, birouri, comert,productie etc) precum si avizele necesare pentru Autorizatia de Construire (apa, canalizare, gaze, pompieri, mediu, etc). Avizele necesare difera de la o zona la alta si de la un teren la altul.
In mod curent, obtinerea Certificatului de Urbanism este o procedura simpla, ce poate fi urmata de proprietarul terenului.
Modul de construire este stict reglementat de legislatia generala, dar mai ales de catre regulamentele de urbanism. Exista trei feluri de astfel de regulamente: 1.Generale, care privesc intreaga localitate; 2.Zonale, care privesc o anumita zona si 3.De detaliu, pentru o zona restransa sau o vecinatate. Regulamentele sunt insotite de planuri, si chiar se numesc astfel: P.U.G.-general, P.U.Z. – zonal si P.U.D. – de delatiu. Cladirile trebuie sa respecte toate regulamentele care se refera la terenul in cauza. Planurile zonale si de detaliu pot schimba unele prevederi din planurile generale. Constrangerile impuse de aceste planuri asupra unui anumit teren privesc, in principal:
a. Functiunea permisa; nu orice functiune este permisa pe orice teren. Spre exemplu, nu sunt permise activitati de productie in zonele destinate locuirii.
b. Inaltimea maxima, exprimata in numar de etaje, dar si in metri.
c. Retragerile cladirii fata de limitele terenului, in general minim 3m fata de laterale si 5m fata de fata si spate.
d. Procentul de ocupare al terenului (P.O.T.) este un raport intre suprafata la sol a cladirii propuse si suprafata terenului. Acest procent variaza intre 80% pentru zonele centrale si 20% pentru cartierele noi, considerate de lux. O cifra medie este de 40%.
e. Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) este un raport dintre suprafata totala desfasurata a cladirii si suprafata terenului.
In functie de cele enumerate mai sus si altor specificitati ale terenului, se elibereaza, de catre primarie, certificatul de urbanism, care este actul oficial in care sunt enumerate aceste constrangeri, sau, altfel spus, conditiile de construire. Este recomandabila obtinerea unui certificat de urbanism inaintea achizitionarii unui teren.
O situatie specifica neplacuta este aceea in care planurile urbanistice prevad largirea strazilor pe care se gaseste terenul dumneavoastra. In aceasta situatie, o portiune importanta din teren (3-5m) va deveni, la un moment dat, strada. Retragerile se calculeaza fata de aceste limite viitoare ale terenului. Daca aveti nesansa ca trenul sa fie pe coltul a doua astfel de strazi, pierderile de suprafata pot fi drastice.
Ce sunt planurile urbanistice (PUG, PUZ, PUD)?
In Romania, reglementarea activitatii in constructii se face atat la nivel national (prin legi, normative, etc) cat si la nivelul administratiei locale. Primariile (sau consiliile locale) coordoneaza realizarea a trei tipuri de „norme” numite PUG (Plan Urbanistic General) PUZ (Plan Urbanistic Zonal) si PUD (Plan Urbanistic de Detaliu). Ele constituie trei niveluri de complexitate si scara de abordare: la nivelul orasului, la nivelul unei zone (insula, cartier) si la nivel de vecinatate (cateva terenuri, o strada, o piata).
Teoretic, intocmirea acestor norme intra in atributiile primariilor, dar in 1990 nu existau decat planuri inoperabile (planuri comuniste de sistematizare fortata). Intrucat intocmirea unor norme corespunzatoare necesita timp si bani, lucrurile s-au facut din mers, pentru zonele in care se cereau Autorizatii de Construire. Investitorii care doreau sa construiasca au fost obligati sa plateasca ei insisi intocmirea proiectelor de urbanism (PUD-uri sau PUZ-uri).
PUD-ul contine normele pe care trebuie sa le respecte o constructie intr-o anumita zona. Intre altele, este vorba de inaltimea maxima, procentul din teren ocupat de constructie, relatiile cu celelalte cladiri din zona, destinatie (locuinte, birouri, comert, industrie, etc) sil este documentul consultat de comisia de la primarie in cazul unei cereri de Certificat de Urbanism sau Autorizatie de Construire. In orasele mari ale tarii exista zone care nu sunt reglementate printr-un PUD, iar atunci cand cineva cere o Autorizatie de Construire in zonele respective este nevoit mai intai sa realizeze acest PUD. Beneficiarul trebuie sa apeleze la o firma/arhitect urbanist cu experienta, care poate comunica in termeni profesionali cu membrii comisiei de urbanism in vederea stabilirii parametrilor tehnici in limitele agreate de comisie, pe baza normelor stabilite la scara orasului pentru zona respectiva (prin PUG si PUZ).
Odata realizat si aprobat un PUD, acesta devine parte a normelor primariei, cu aplicare asupra tuturor cererilor ulterioare de autorizatii in zona reglementata.
PUG-ul este un proiect deosebit de complex, care contine prevederi la scara intregului oras. Pentru Bucuresti si orase mari din tara, intocmirea PUG-ului a necesitat munca unor colective numeroase, timp de peste 5 ani, in domenii foarte variate (demografic, trafic, economic, istoric, etc). PUG-ul stabileste norme generale, pe baza carora se elaboreaza, la scara mai mica, PUZ-urile si apoi PUD-urile. PUG-ul Bucurestiului este publicat pe site-ul primariei (www.pmb.ro). In forma tiparita, el este un dosar de sute de pagini, continand text, planuri, scheme, tabele.
PUZ-ul stabileste norme mai detaliate decat PUG-ul, pentru o anumita zona a orasului. In prezent intreaga zona centrala, precum si zonele cu potential imobiliar sunt „acoperite” de PUZ-uri. PUZ-ul este si el un proiect complex, scump, care necesita studii diverse, avize si echipe de specialisti.
